EMLAK VERGİLERİ NEYE GÖRE BELİRLENİYOR?

Denizli’de Ak Parti İl Başkanı Muhammet Subaşıoğlu’nun Pamukkale ve Merkezefendi ilçelerinde emlak vergilerinin 40 kat artırdığını açıklamasının ardından belediyelerin sessizliği sürüyor. Arsza fiyatlarının rayiç bedellerinin yeniden güncellenmesi sonrası emlak vergilerinde ciddi artışlar olduğu ifade ediliyor. Peki emlak vergileri nasıl belirleniyor. İşte detaylar…

Emlak vergileri, belediyelerin en önemli gelir kalemleri arasında olup, ilçe belediyeleri tarafından oluşturulan takdir komisyonları tarafından belirlenen metrekare rayiç bedelleri üzerinden her 4 yılda bir güncelleniyor. Takdir Komisyonları, mayıs ayında yaptıkları toplantıda 2026 yılı ve müteakip yıllarda uygulanacak olan Emlak vergi değerlerine esas olmak üzere asgari ölçüde arsa metre kare birim değer takdirlerini tespit etti. Komisyonlar mahalle mahalle, cadde cadde, sokak sokak takdir olunan değerleri belirlerken, bunlara ilişkin karar haziran ayı sonunda imzalanarak askıya çıkarıldı.

METREKARE RAYİÇ BEDELLERİNİ KİM BELİRLİYOR?

Emlak vergileri, takdir komisyonları tarafından belirlenen arsa metrekare rayiç bedelleri üzerinden alınıyor. Takdir komisyonlarına belediye başkanı veya tayin edeceği memur başkanlık ediyor. Geri kalan altı üye ise belediyenin yetkili bir memuru (mali hizmetler müdürlüğünden bir görevli) ile defterdarlıktan iki memur, tapu sicil müdürü veya vekaleten bir memur, ticaret odasınca seçilmiş bir üye ile ilgili mahalle ve köyün muhtarından oluşuyor.

METREKARE RAYİÇ BEDELİ NASIL BELİRLENİYOR?

Metrekare rayiç bedeli belirlenirken, bölgenin sosyoekonomik gelişmişlik düzeyi, ulaşım ve altyapı olanakları ve son dönemdeki emlak alım-satım değerlerine bakılıyor. Asgari birim değerinin tespitinde değer bakımından cadde, sokak durumu göz önünde bulunduruluyor. 2026 yılı için takdir edilen bu değerler, 2027, 2028 ve 2029 yılı için belirlenecek yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılarak sonraki yıllara taşınacak.

EMLAK VERGİSİNE YANSIMASI

Metrekare rayiç bedelleri doğrudan emlak vergisi matrahını etkiliyor. Emlak vergisi hesaplamasında taşınmazın büyüklüğü, inşaat maliyeti ve arsa payı gibi farklı etkenler belirleyici oluyor. Örneğin arsa yüzölçümü 200 metrekare olan 10 daireli bir apartmanda daire başına 20 metrekare arsa payı düştüğünden metrekare birim değeri 20 ile çarpılarak arsa değeri bulunuyor.

Normal yörelerde konutlardan binde 1, mesken dışı binalardan binde 2, arazilerden binde 1, arsalardan ise binde 3 oranında emlak vergisi alınıyor. Taşınmazın büyükşehirlerde bulunması durumunda emlak vergisi yüzde 100 artış gösteriyor. Buna göre büyükşehirlerde konutlardan binde 2, mesken dışı binalardan binde 4, arazilerden binde 2, arsalardan ise binde 6 oranında emlak vergisi tahsil ediliyor.

Rayiç bedellerdeki bu değişiklik sadece ev sahiplerini değil, yeni ev alacakları da yakından ilgilendiriyor. Çünkü söz konusu karar, alıcıdan da satıcıdan da ayrı ayrı alınan yüzde 2 oranındaki tapu harcında da etkili oluyor.

EV SAHİPLERİ DAVA AÇABİLİYOR

Geçtiğimiz haziran ayı sonunda arsa rayiç bedelleri Türkiye genelinde güncellenerek muhtarlıklarda ve belediyelerde askıya çıkarıldı. Metrekare birim değerlerindeki artışlar çeşitli kesimlerde tepkilere neden oldu. En son 2021 yılında güncellenen arsa rayiç bedelleri, sonraki yıllarda yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artarken, 2021’den sonraki yıllarda enflasyonda yaşanan artışlarla birlikte arsa fiyatlarının çok yükselmesi, belirlenen asgari metre kare birim fiyatlara yansıdı.

Takdir komisyonları tarafından alınan bu kararlara karşı konunun yargıya taşınması söz konusu olabiliyor. Takdir komisyonu kararına karşı, Vergi Usul Kanunu’na göre ilgili odalar, muhtarlıklar ve belediyeler ile Anayasa Mahkemesi’nin 13 Ekim 2012 tarihli kararına göre tüm emlak vergisi mükellefleri yani ev sahipleri dava açabiliyor.

DAVA AÇMA SÜRESİ

Vergi Usul Kanunu’nda sayılan ilgililerin, kararın kendilerine tebliğ edildiği tarihten itibaren 30 gün içinde dava açması gerekiyor. Diğer taraftan Emlak Vergisi Kanunu’nda ve diğer yasal mevzuatta, emlak vergisi mükelleflerinin dava açma süresi düzenlenmiyor. Ancak İdari Yargılama Usulü Kanunu’na göre ev sahiplerinin de 30 gün içinde dava açması gerekiyor. Fakat bu kararlar ev sahiplerine tebliğ edilmediği için 30 günlük sürenin, kararın muhtarlıklarda ilan edildiği tarihten itibaren başlayacağı kabul ediliyor.

Bu kararların haziran ayı sonunda muhtarlıklara tebliğ edildiği dikkate alınırsa emlak vergisi mükelleflerinin 30 Temmuz’a kadar vergi dairelerinde dava açma hakkı bulunuyor. Ancak 30 Temmuz adli tatile denk geldiği için süre, adli tatilin bittiği günden itibaren bir hafta uzatılabiliyor. Bunun yanında Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu’nun, mükelleflerin yıl sonuna kadar dava açabileceklerine ilişkin bir içtihadı da bulunuyor.